华泰证券：A股或进入存量博弈窗口期

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过去，我国城市发展是以外延式扩张为主，片面追求城市规模扩大与空间拓展。这虽然能在短期内提升城市经济增长率，但会对城市经济效率造成潜在损害，并加重地方财政负担，最终影响城市长期发展势头。当前，我国城市发展逻辑已经发生改变，出现经济发展新动力、创新驱动新人群、城市空间新场景等现象，城市走内涵式发展道路势在必行，要更加强调以人为本，注重经济、社会、资源与环境等方面的协调。

城市更新是城市内涵式发展的重要途径之一。城市更新是适应城市发展规律、回应城市治理需求的解决方案，也是提升城市风险灾害适应性、实现高质量发展的重要抓手，在完善空间结构、优化城市布局、提升城市功能等方面发挥着积极作用。从实践上看，我国城市更新既能有效拉动投资、助力产业迭代升级，还可促进房地产业、消费转型提质，有着巨大发展潜力。各地积极推动城市更新行动，正探索由“开发方式”向“经营模式”转变，植入新业态、新功能。

近年来，我国城市更新工作取得初步成效，一些地方涌现出典型案例。比如，重庆在城市更新过程中注重对功能、环境、业态进行整体规划，改造老城的同时，布局新业态、注入新产业，让城市在“新陈代谢”中获得发展空间；安徽加强顶层制度设计，印发《关于实施城市更新行动推动城市高质量发展的实施方案》，完善城市功能、提升城市品质、增强城市活力，协同打造高质量发展、高颜值生态、高效能治理、高品质生活、高水平安全的城市空间。

城市更新离不开有为政府与有效市场的结合。在政策制定过程中，统筹推进国家、省、市等各级政府协同，完善与历史文化、生态环境等保护政策的衔接。鼓励市场力量参与城市更新行动，提高参与经营主体的物业持有比例、期限，以长期运营收入来平衡前期投入，形成良性且可持续的激励。支持地方政府展开试点，探索有利于激发市场活力和公众参与的规划、土地、产权、建筑、消防、资金、审批等经验。